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律师观点：商铺预定协议和委托经营合同无效
陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善律师认为，该项目至今未取得预售许可证，且以后获取预售许可证也没确切消息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。李女士、李先生等市民与开发商基于买卖商铺而签订的《商铺预定协议书》应属无效，开发商应返还购房款并赔偿损失。《商铺预定协议书》无效，他们就对该商铺不享有所有权，也就无权委托他人（物业管理公司）管理，所以，这些购房者与物业管理公司签订的委托经营管理合同也是属于无效的。
若开发商明知当时不具备预售许可证，仍针对不特定群体进行大规模宣传及售卖，并通过出售返租商铺的方式，也就是本案中的委托经营管理，宣称低风险高回报，收取众人的购房款，这一行为属于变相非法集资，情节严重的，可构成非法吸收公众存款罪。
若开发商在售卖之前已明知以后根本无法办理预售许可证等证件，或者明知是住宅用地，根本不可能变更为商用土地，仍用欺骗的方式宣传、虚假承诺或者不正当售卖，且在购买者索要购房款后拒不退还的，则涉嫌集资诈骗罪。
记者 苗巧颖 摄影 苗巧颖
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